Gewerbliche Solaranlage auf dem Flachdach: ROI und Maßstab

Ein Gewerbedach ist groß, frei und unverschattet — die Frage nach einer PV-Anlage stellt sich also fast immer. Entschieden wird aber meist über Ertrag und Amortisation, und das Dach kommt zuletzt. Dieser Beitrag zeigt, was Sie vor der Unterschrift beim Anlagenanbieter über das Dach wissen müssen, warum zwei getrennte Betriebe ein Risiko sind und was vorab zu vereinbaren ist.

Die Frage, die zu spät gestellt wird

Der übliche Ablauf: Ein Anlagenangebot kommt, der Ertrag wird gerechnet, das Budget freigegeben — und erst dann steigt jemand aufs Dach.

Richtig ist die umgekehrte Reihenfolge. Zwei Fragen stehen am Anfang:

1. Trägt die Konstruktion?
2. Wie viel Restlebensdauer hat die Bahn?

Fällt die erste Antwort negativ aus, ändert sich das Projekt grundlegend. Fällt die zweite kurz aus, ändern sich Umfang und Kosten, weil zuerst das Dach gemacht werden muss.

Beide Antworten kosten eine Begehung. Sie nicht zu haben kostet deutlich mehr.

Warum es auf dem Gewerbedach schwieriger ist

Gewerbedächer liegen meist auf Trapezblech und nicht auf einer Betondecke. Das ändert fast alles.

• Reserve gibt es kaum. Die Konstruktion wurde für bestimmte Lasten bemessen und nicht für mehr.
• Ballastierung scheidet oft aus. Es gibt keinen Ort für das Gewicht.
• Wind ist die maßgebende Last. Auf einem leichten Dach wiegt sie alles andere auf.
• Schnee sammelt sich ungleichmäßig. Modulreihen wirken wie Barrieren.

Diese Konstruktion behandeln wir ausführlich im Beitrag zu gewerblichen Flachdächern.

Lasten: was gemeinsam gerechnet wird

Ein häufiger Fehler ist, nur die Modulmasse zu betrachten. Gerechnet wird alles auf einmal:

• Module und Gestelle. Für sich moderat.
• Ballast bei ballastierten Systemen — oft der größte Anteil.
• Windsog mit erhöhten Zonen an Ecken und Rändern.
• Schneelast einschließlich Verwehungen hinter den Reihen.
• Der vorhandene Aufbau — besonders wenn noch mehrere Altlagen liegen.
• Wartungslasten — Personen und Geräte.

Der fünfte Punkt wird am häufigsten übersprungen. Liegen bereits mehrere Altlagen auf dem Dach, bleibt für die Anlage womöglich keine Reserve — nach deren Rückbau schon. Ein weiterer Grund, Dach und Anlage gemeinsam zu klären.

Schnee: eine Last, die in der Planung fehlen kann

Das verdient eigene Aufmerksamkeit, weil es nicht offensichtlich ist.

Auf einem freien Flachdach verteilt sich Schnee recht gleichmäßig. Mit Modulreihen ändert sich das: Der Wind trägt Schnee heran, und er lagert sich hinter den Reihen ab.

Statt einer gleichmäßigen Schicht entstehen konzentrierte Zonen. Bei leichter Konstruktion ist das erheblich, und in der ursprünglichen Gebäudeplanung stand dieses Szenario höchstwahrscheinlich nicht.

Praktische Schlussfolgerung: Die Tragwerksbeurteilung ist keine Formalie. Und sie muss zur konkreten Anordnung erfolgen, nicht allgemein.

Restlebensdauer: der Kern der Wirtschaftlichkeit

Eine Anlage ist langlebige Technik. Die Bahn hat ihre eigene Lebensdauer. Und hier liegt eine einfache Rechnung, die oft außerhalb der Tabelle bleibt.

Bleiben dem Dach zehn Jahre und ist die Anlage auf fünfundzwanzig ausgelegt, muss sie irgendwann komplett herunter.

Für ein Unternehmen bedeutet das mehr als die Arbeitskosten:

• Demontage, Lagerung und Wiederaufbau.
• Entgangener Ertrag in dieser Zeit.
• Zusätzliche Projektsteuerung und Abstimmung.
• Das Risiko, dass sich Systemkomponenten bis dahin geändert haben.

Die Regel lautet daher: Ist die Restlebensdauer der Bahn kürzer als die der Anlage, wird das Dach vor der Montage gemacht. Nicht in einem Jahr — davor.

Wie sich die Restlebensdauer einschätzen lässt, steht im Beitrag zu Garantie und Lebensdauer.

Ein Projekt oder zwei

Hier liegt die wichtigste unternehmerische Entscheidung, und sie ist keine technische.

Muss das Dach bearbeitet werden, gibt es zwei Wege:

Variante	Vorteil	Risiko
Ein Projekt	Eine Haftung, abgestimmte Anschlüsse	Terminpläne müssen zusammenpassen
Zwei getrennte Betriebe	Preise leichter vergleichbar	Die Haftung teilt sich, die Undichtigkeit nicht

Das Problem der zweiten Variante zeigt sich erst im Schadensfall. Der Dachbetrieb sagt, die Monteure hätten die Bahn beschädigt. Die Monteure sagen, die Bahn sei schon vorher schlecht gewesen. Die Rechnung zahlt der Auftraggeber.

Laufen die Arbeiten gemeinsam, entfällt das — die Anschlüsse entstehen zeitgleich, und die Haftung bleibt an einer Stelle.

Was vor den Arbeiten zu vereinbaren ist

Arbeiten doch zwei Betriebe, gehören einige Punkte schriftlich festgehalten.

1. Wer die Arbeiten an der Bahn ausführt. Aufgeschweißte Punkte, Schutzmatten, Anschlüsse — das ist Dacharbeit, keine Elektroarbeit.
2. Der Dachzustand vorher. Die gesamte Fläche wird fotografiert, nicht nur die Montagezone.
3. Wer für eine Undichtigkeit in der Montagezone haftet und über welchen Zeitraum.
4. Ob die Dachgarantie nach der Montage weiter gilt. Das gehört schriftlich bestätigt, nicht angenommen.
5. Wie die Wartung abläuft. Wer wie oft aufs Dach geht und ob es dafür Laufwege gibt.
6. Was geschieht, wenn die Bahn erneuert werden muss, bevor die Anlage ihr Lebensende erreicht.

Der vierte Punkt wiegt am schwersten. Eine Dachgarantie erlischt oft dort, wo andere gearbeitet haben — je nach Bedingungen mitunter auf dem ganzen Dach.

Zugang und Wartung bei großen Anlagen

Auf einem Gewerbedach stehen viele Module, sie belegen einen großen Teil der Fläche. Das verändert die Dachwartung für die gesamte Restlebensdauer.

• Gullys müssen erreichbar bleiben, ohne Module abzubauen. Ein überbauter Gully verstopft irgendwann, und niemand sieht es.
• Der Reihenabstand muss eine Person mit Gerät zulassen, nicht nur Verschattung vermeiden.
• Laufwege dort, wo gegangen wird. Der Service kommt oft, und Schuhe mit Sand reiben die Bahn ab.
• Kabel auf Auflagern. Auf der Bahn liegend scheuern sie die Bestreuung ab und frieren im Winter fest.
• Randzonen. An Attiken und Notüberlauf bleiben Flächen frei.

Ein praktischer Gedanke: Ein paar Module weniger sind günstiger als ein Dach, dessen halbe Fläche zehn Jahre lang niemand sieht. Die Anordnung wird nicht nur mit dem Elektroplaner abgestimmt, sondern auch mit dem, der das Dach wartet.

Warum der Gullyzugang kritisch ist, steht im Beitrag zur Flachdachentwässerung.

Wenn die Anlage nicht Ihnen gehört: Dachverpachtung

Immer häufiger wird eine Anlage auf dem Firmendach von einem Dritten errichtet und betrieben, während der Eigentümer Pacht oder einen günstigeren Strompreis erhält. Wirtschaftlich reizvoll — kein Kapitaleinsatz. Aber das Dachrisiko bleibt beim Eigentümer, und das gehört in den Vertrag.

Was vor der Unterschrift zu klären ist:

• Vertragslaufzeit gegen Restlebensdauer der Bahn. Zwanzig Jahre Vertrag über einem Dach mit zehn Restjahren programmiert den Konflikt vor.
• Wer den Rückbau bezahlt, wenn das Dach während der Laufzeit erneuert werden muss.
• Wer für eine Undichtigkeit in der Montagezone haftet und wie die Ursache belegt wird.
• Ob Durchdringungen zulässig sind oder nur ballastierte Befestigung.
• In welchem Zustand das Dach übergeben wird — fotografisch und protokollarisch erfasst.
• Was am Ende der Laufzeit geschieht. Ob die Anlage entfernt wird und in welchem Zustand das Dach zurückkommt.

Der zweite Punkt verursacht in der Praxis die meisten Streitigkeiten. Für den Betreiber ist das Dach ein Untergrund, kein Vermögenswert — sein Interesse gilt dem Ertrag, nicht dem Zustand der Bahn. Der Vertrag muss deshalb klar regeln, was passiert, wenn der Eigentümer Zugang braucht.

Die praktische Empfehlung ist einfach: Vor Vertragsschluss das Dach begehen lassen und den Befund zum Vertragsbestandteil machen. Nur so lässt sich später der Ausgangszustand belegen.

Wie eine Anlage die Wartungskosten verändert

Etwas, das in der Amortisationsrechnung fehlt und danach jedes Jahr auftaucht.

Eine Anlage verändert nicht den Wartungsbedarf des Daches — sie verändert Dauer und Aufwand:

• Die Begehung dauert länger. Ein Teil der Fläche muss umgangen statt überblickt werden.
• Manche Zonen werden unerreichbar, ohne Module abzubauen — wenn die Anordnung nie abgestimmt wurde.
• Das Freimachen der Gullys wird schwieriger, wenn ringsum wenig Platz ist.
• Jede Reparatur muss abgestimmt werden mit dem Anlagenbetreiber — wegen Sicherheit und Ertrag.
• Die Wartung der Anlage selbst kommt hinzu und bringt zusätzliche Personen aufs Dach.

Für ein Unternehmen heißt das: Das jährliche Wartungsbudget für das Dach ist nach der Montage höher, nicht gleich. Es ist ein überschaubarer Betrag, den man aber besser von Anfang an einplant, als ihn im ersten Jahr zu entdecken.

Umgekehrt gilt: Eine gut geplante Anordnung mit Laufwegen und freiem Gullyzugang verringert diesen Unterschied auf nahezu null. Es ist einer der wenigen Fälle, in denen sich eine bessere Planung unmittelbar in den Betriebskosten zeigt.

Versicherung

Im Gewerbebau ein eigenes Feld, das Dachdecker selten ansprechen — und ansprechen sollten.

• Heißarbeiten. Wird über einem laufenden Lager geschweißt, kann der Versicherer eigene Auflagen stellen. Mitunter entscheidet das über die Bahnenart.
• Dachzustand. Manche Policen schließen Schäden aus schlecht gewartetem Dach aus.
• Wirkung der Anlage. Es lohnt zu klären, ob eine montierte Anlage die Sachversicherung verändert.
• Wartungsnachweise. Wie bei der Garantie ist die Position ohne Unterlagen schwächer.

Die allgemeine Regel ist dieselbe wie bei der Garantie: Dokumentierte Wartung ist das Günstigste, was sich tun lässt, und im Streitfall das einzige Argument.

Wenn die Anlage steht und die Bahn erneuert werden muss

Eine Lage, die man besser vermeidet, die aber vorkommt.

Die Möglichkeiten, günstigste zuerst:

• Abschnittsweiser Tausch. Die Anlage kommt zonenweise herunter: ein Teil ab, Bahn neu, Teil zurück, weiter. Der Ertrag bricht nicht vollständig ab.
• Anheben ohne Demontage. Manche Systeme lassen sich anheben und verschieben. Hängt vom Typ ab.
• Vollständiger Rückbau. Technisch am einfachsten, praktisch am teuersten — er verlangt Lagerfläche und Zeit.

In jedem Fall lohnt es, die Gelegenheit zu nutzen: Solange die Anlage ab ist, Gefälle korrigieren, Gullys tauschen und eine Notentwässerung ergänzen. Der nächste Zugang liegt zwanzig Jahre entfernt.

Die häufigsten Fehler

1. Die Anlage wird ohne Dachbegehung geplant. Lasten und Restlebensdauer zeigen sich zu spät.
2. Montage auf einer Bahn mit wenigen Restjahren. Der teuerste Fehler überhaupt.
3. Schneeverwehungen hinter den Reihen nicht bewertet. Die Last ist konzentriert, nicht gleichmäßig.
4. Altlagen nicht eingerechnet. Für die Anlage bleibt womöglich keine Reserve.
5. Elektriker führen Arbeiten an der Bahn aus. Ein Anschluss ist Dacharbeit.
6. Keine Haftungsvereinbarung. Wird das Dach undicht, zeigen zwei Betriebe aufeinander.
7. Überbaute Gullys. Wasser staut sich dort, wo niemand hinsieht.
8. Garantiestatus nicht geprüft. Angenommen statt schriftlich bestätigt.

Was die Kosten bestimmt

• Ob das Dach vorher instand gesetzt wird und in welchem Umfang.
• Die Befestigungsart — ballastiert, aufgeschweißt oder mechanisch.
• Schutzmatten und die Fläche, die sie abdecken.
• Ertüchtigung des Tragwerks, sofern nötig.
• Laufwege und Zugänge.
• Voruntersuchungen — Begehung, Tragwerksbeurteilung, Bauteilöffnungen.

Ablauf der Vorbereitung

Weiterführende Beiträge

• Welches Dach für Solaranlagen
• Gewerbliche Flachdächer
• Garantie und Lebensdauer
• Flachdach Entwässerung